למה משקיעים ירושלמים לוטשים עיניים לעבר מתחם תע"ש בתל אביב?

העניין הגובר של משקיעים ירושלמים במתחם תע"ש השלום אינו מקרי. מדובר באחד האזורים העירוניים שעוברים בשנים האחרונות מהפך דרמטי, שממצב אותו כאחד מצירי הפיתוח הבולטים בישראל. שורה של מאפיינים – החל מתכנון אורבני חדשני, דרך נגישות תחבורתית נדירה ועד עומק הפיתוח הסביבתי – הופכים את המתחם להשקעה שמושכת תשומת לב מכל רחבי הארץ, ובמיוחד מירושלים, שם פועלת קהילה משקיעית בעלת ניסיון רב בחיפוש אחר הזדמנויות אסטרטגיות במרכז.

המיקום המרכזי, התכנון המקיף וההשקעה הציבורית הרחבה יוצרים כאן מציאות חדשה: שכונה בוטיקית בתל אביב, בלב אזור שמגלה ביקושים גבוהים במיוחד – ולפני עליות הערך הצפויות עם קידום הבנייה בפועל.

המתחם שמחזיר את הגבול המזרחי של תל אביב למרכז הבמה

מתחם תע"ש השלום, הממוקם בדרך השלום פינת רחוב עליית הנוער, בשוליים הדרומיים של שכונת נחלת יצחק, נמצא בתוך משבצת נדירה של קרקע עירונית גבוהה בביקוש. סביבו – אזור התעסוקה של נחלת יצחק מצפון וממערב, שכונת ביצרון ממזרח ומתחם מגדלי עזריאלי במרחק הליכה קצר.

המתחם מתפרש על כ־55 דונם וכולל תכנון מלא במסגרת תוכנית תע"ש השלום, שמחולקת לשני חלקים עיקריים: מתחם מגורים, ומתחם מגורים בשילוב מסחר ותעסוקה. כבר היום פרויקטים של תעסוקה באזור זה מדווחים על ביקושים גבוהים במיוחד, ומגדלי המשרדים של ToHa ומגדלי עזריאלי חיזקו את ההבנה שמדובר בלב עסקי חדש שמתבסס בהדרגתיות.

המשיכה של משקיעים מירושלים נובעת, בין היתר, מהעובדה שמדובר בהשקעה בעלת שווי אסטרטגי: הלוקיישן נדיר, המרחק למרכז תל אביב קצר, והאזור עובר טרנספורמציה מלאה לכיוון עירוניות מודרנית וצפופה – מודל ההשקעה המועדף על משקיעים מקצועיים.

מכרזי רמ"י: מספרים שמלמדים על הציפיות מהאזור

מכרזי רשות מקרקעי ישראל במתחם השלום הוכיחו מעבר לכל ספק כי השוק רואה באזור זה פוטנציאל משמעותי. שתי החברות הזוכות, אקרו נדל"ן וקטה גרופ, ישלמו יחד כ־644 מיליון שקל ועוד כ־67 מיליון שקל על הוצאות פיתוח תשתיות עבור 528 יחידות הדיור הראשונות. למכרז הוגשו 12 הצעות – נתון שמסמן ביקוש של ממש מצד יזמים.

במקביל, בשטח אחר במתחם תעש השלום, שבו זכתה שיכון ובינוי, אושרה תוכנית לבניית 328 יחידות דיור נוספות. בסך הכל יכלול המתחם כ־1,097 יחידות דיור, בחלקן דירות קטנות בשטח 50-70 מ"ר – מאפיין מבוקש מאוד על ידי משקיעים, במיוחד מקרב הקהל הירושלמי שמחפש נכסים בעלי ביקוש גבוה להשכרה.

היקף הכספים שהוגש במכרזים, הפערים בין מחיר המינימום לבין המחיר הסופי, והעובדה שההצעות היו כה תחרותיות – כל אלו מעידים על ציפייה לעליית ערך ברורה בטווח הבינוני והארוך. משקיעים מירושלים, המורגלים בשוק צומח ובמרחבים מתחדשים, מזהים את הסיגנל הזה היטב.

שכונה בוטיקית עם עירוב שימושים מלא – מה שמושך משקיעים מנוסים

התכנון של מתחם תע"ש השלום מבוסס על קונספט עירוני שמאוד מזוהה עם אזורי השקעה מצליחים ברחבי העולם: עירוב שימושים מלא. השכונה העתידית תכלול:

• מגורים בבניינים בני 7-9 קומות ובשני מגדלים בני 23 ו־52 קומות

• חזית מסחרית פעילה לאורך רחובות דרך השלום, עליית הנוער וחפץ חיים

• שטחי תעסוקה סמוכים – כולל ToHa, עזריאלי ומגדלי אלון

• גני ילדים ובית ספר כחלק מובנה מהתכנון

• שטח ציבורי פתוח המשתרע על פני כ־5 דונם

• חיבור ישיר למוסדות חינוך, מרכזי קניות וצירי תנועה מרכזיים

מודל זה הוא אחד הגורמים המרכזיים למשיכה של משקיעים מירושלים: הם מזהים כאן פוטנציאל ליצירת קהילה מבוססת ואיתנה, שנמצאת במרחק הליכה מכל שירותי החיים. שכונות מסוג זה ידועות ככאלה ששומרות על ביקושי שכירות יציבים ועל ערכי נכסים העולים עם השלמת הפיתוח.

תחבורה – היתרון שהופך את המתחם למוקד השקעה אסטרטגי

אחד הנכסים המשמעותיים של מתחם תע"ש תל אביב הוא הנגישות התחבורתית:

• 5 דקות הליכה מהרכבת הקלה

• גישה מהירה לתחנת רכבת השלום

• שתי תחנות מטרו עתידיות שיבנו לאורך דרך השלום

• קישוריות לאיילון, לשרונה ולמרכזי עסקים

עבור משקיעים מירושלים, הנגישות הזו משמעותית במיוחד – היא יוצרת חיבור מהיר ונוח למרכז העסקי של ישראל ומבטיחה ביקוש גבוה למגורים מצד עובדים בתל אביב ובגבעתיים.

למה דווקא משקיעים מירושלים? התשובה טמונה באופי שוק ההשקעות בעיר

בשנים האחרונות ניתן לראות מגמה ברורה: משקיעים מהבירה מרחיבים את הפעילות שלהם לתוך מרכז הארץ, בעיקר בשל ירידה בהיצע הקרקעות בעירם ועלייה מתמשכת במחירי הנכסים.

משקיעים אלה מחפשים:

• פרויקטים גדולים עם תכנון ברור

• לוקיישנים בעלי נגישות גבוהה

• מבנים המתאימים להשכרה לטווח ארוך

• פוטנציאל השבחה הנובע מפיתוח תשתיות

מתחם תע"ש השלום מספק בדיוק את המאפיינים הללו. בנוסף, המשקיע הירושלמי מורגל בשווקים שבהם התחדשות עירונית מייצרת קפיצות ערך – ולכן רואה במתחם השלום מהלך אסטרטגי ולא רק עסקה נקודתית.

המבט קדימה: פוטנציאל של צמיחה אורבנית באזור שלא יחזור

בשורה התחתונה, משקיעים מירושלים מבינים שההזדמנות במתחם תעש השלום אינה רק נקודתית, אלא רחבה: הם מזהים את השלב שבו נכנסים לפני שוק שנמצא בראשיתו. תוכנית תע"ש השלום יוצרת כאן מרקם עירוני חדש במיקום בלתי חוזר, ולצד התחרותיות במכרזי רמ"י והקפיצה בתחבורה הציבורית – כל הנתונים מעידים על אזור שיהפוך למרכז ביקוש מגורים ותעסוקה מהבולטים בגוש דן.

עם תמהיל נדל"ני מאוזן, תכנון מודרני והשקעות ציבוריות גדולות, המתחם צפוי להפוך בעשור הקרוב לאחת מנקודות העניין המרכזיות של משקיעים ברחבי ישראל – ובהם משקיעים ירושלמים שמסתכלים קדימה ומבינים היכן מתגבשת השכונה הבאה של תל אביב.